股东问：

你的投资哲学能否用在其他行业，比如投资房地产，多年来，房地产在伯克希尔的投资组合中一直占比很小，我想知道，这是因为你把房地产看作是一种商品？

还是因为来自房地产的现金流往往比来自其他行业的现金流更容易预测，因此，它往往不太可能被错误定价，不太可能在房地产中找到极好的交易。

(资料图片)

所以，我想知道我们是否可以听听你和查理讨论房地产的优点，告诉我们它会如何发展。

巴菲特：

嗯，就像我们所有其他的谈话一样，查理他会在大约15分钟内说“不”（股东小），我会根据他在“不”中所投入的情感程度来判断他是否真的喜欢这个交易。

但是我们在房地产方面都有相当多的经验，查理早期的钱都是在房地产上赚的，你说的第二点是更重要的一点。

房地产不是一种商品，但我认为它的定价往往更准确，尤其是发达的房地产市场，大多数时候的定价更准确。

现在，在信贷危机时期，有大量的交易产生，同时房屋所有者们想尽快出售房子，他们不知道他们到底拥有什么，那时候你能找到很多错误的定价，我知道这个房间里有一些人靠这个赚了很多钱。

但在大多数情况下，你很难找到真正被错误定价的房地产。

当我看房地产投资信托基金目前从事的交易时，这是个竞争激烈的世界，他们都在做这个事情，他们都知道在芝加哥或任何地方的甲级办公楼将会产生多少现金流。

虽然他们可能因为一些不寻常的事件被证明是错的，但事实证明，大多数情况下，在房地产领域，大多数人的传统智慧占了上风。

但偶尔也会有一些特别情况出现，你知道，这时候在这个领域可能会有很大的机会，但如果它们存在，那肯定是因为，在房地产融资方面，由于某种原因出现了很多混乱。

我们已经给一些房地产做了融资，但你必须有足够的资金，才能让任何重大的错误定价全面出击。

查理？

芒格：

是的，我们在这个领域与经验丰富的房地产投资者相比，没有任何竞争优势，如果我们是用自己的钱来经营，我们也不会有任何竞争优势。

如果你是像我们这样的公司，根据《国内收入法》C章的规定纳税，那么在房地产收入和房地产所有者对收入的使用之间，还有一层额外的公司税。

因此，就其性质而言，对于那些根据《国内收入法》C章纳税的人来说，房地产往往是一项非常糟糕的投资。

因此，考虑到我们拥有这样税务结构，而且我们在该领域没有什么洞见，这意味着我们几乎不花时间思考房地产。

然后，回顾我们过去实际做过的房地产投资，比如持有多余的房地产并试图出售，我想说我们在这方面的记录很糟糕。

巴菲特：

是的，正如查理所说，由于我们在税收条件的劣势，加上拥有更好税收条件的人购买这些资产的竞争天性，我们不太可能带来任何真正有趣的东西。

尽管如此，我想说，在某种程度上，信贷危机的日子里，我们错过了机会，我的意思是，当时的市场效率很低，而且缺乏资金，如果我们当时准备好了的话，我们可以赚很多钱。

我们实际上有几笔交易非常有趣，但与我们的总资本相比并不重要。

出自2002年伯克希尔股东大会下午场第25个问答，大唐炼金师翻译于2023年6月16日。

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